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600393
粤泰股份

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粤泰股份(600393)主营业务收入 成本利润及毛利率

2018-12-31主营构成分析
业务名称 营业收入(元) 收入比例 营业成本(元) 成本比例 利润比例 毛利率
按行业 房地产业 54.46亿 97.32% 30.52亿 98.31% 96.08% 43.96%
建筑施工业 1.19亿 2.13% 2625.84万 0.85% 3.73% 77.95%
服务业 2738.91万 0.49% 2574.21万 0.83% 0.07% 6.01%
林业 366.58万 0.07% 50.78万 0.02% 0.13% 86.15%
按产品 房产销售 54.15亿 96.76% 30.26亿 97.47% 95.88% 44.12%
建筑安装 1.19亿 2.13% 2625.84万 0.85% 3.73% 77.95%
房地产出租 3094.25万 0.55% 2603.88万 0.84% 0.20% 15.85%
其他 2738.91万 0.49% 2574.21万 0.83% 0.07% 6.01%
苗木销售及绿化工程 366.58万 0.07% 50.78万 0.02% 0.13% 86.15%
按地区 华南地区 28.81亿 51.49% 15.90亿 51.22% 51.81% 44.81%
华东地区 21.71亿 38.79% 11.47亿 36.94% 41.09% 47.16%
境外 4.92亿 8.79% 3.23亿 10.41% 6.78% 34.34%
华中地区 5230.83万 0.93% 4438.33万 1.43% 0.32% 15.15%
主营介绍 主营业务:

房地产开发

产品类型

房产销售、房地产出租、建筑安装、苗木销售及绿化工程

产品名称

房产销售、 房地产出租、 建筑安装、 苗木销售及绿化工程

经营范围

房地产开发经营;房地产中介服务;房地产咨询服务;物业管理;场地租赁(不含仓储);房屋租赁;自有房地产经营活动;房屋建筑工程施工;企业自有资金投资;商品批发贸易(许可审批类商品除外);非金属矿及制品批发(国?#26131;?#33829;专控类除外);金属及金属矿批发(国?#26131;?#33829;专控类除外);企业管理咨询服务;园林绿化工程服务;林木育种;林木育苗。

董事会经营评述

  一、经营情况讨论与分析
  报告期内,房企融资环境保持收紧态势,年初相关部门对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资加强了限制,增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。同时由于部分城市限价政策的影响,影响了公司部分项目的开发及销售进度,在此环境下公司出现了局部性的流动性风险。对此公司经营管理层对缓解流动性状况采取了必要的措施,同时亦通过不断提升自身管控水平,加强制度建设,强化资金管理,严格控制成本,抓重点求?#40644;?#20197;尽快改变目前流动性状况。
  公司的主业房地产业属于资金密集型行业,房地产开发从取得开发土地到实?#22336;?#22320;产销售需要大量的资金投入。目前房地产市场的调控政策及市场环境比较复杂,公司虽然在2016年初重组成功后实现资产规模的扩张,但相较国内其他大型房地产开放商而言,公司的业务规模还是偏小,房地产业务的市场竞争力和抗风险能力相对较弱,在当前房地产行业竞争加剧、行业集中度进一步提高的背景下,公司房地产业务的发展面临着一定局限。
  (一)报告期内公司房地产项目储备及开发情况:
  1、2018年8月10日,公司?#29575;?#25511;股子公司湖南华泰嘉德投?#25163;?#19994;有限责任公司通过公开挂牌竞拍的方式竞得位于同心西路编号为TG2018023号地块的国有建设用地使用权。土地面积为47,868平方米,土地用途为商住用地,出让年限商业40年、住宅70年,成交总价人民币12,400万元。目前已取?#36152;?#20844;土成交确字(2018)第52号成交确认书原件。
  2、2018年8月13日,公司?#29575;?#25511;股子公司湖南华泰嘉德投?#25163;?#19994;有限责任公司通过公开挂牌竞拍的方式竞得位于北湖区骆仙街道高璧村编号为TG2018024号地块的国有建设用地使用权。
  土地面积为8324平方米,土地用途为住宅用地,出让年限为70年,成交总价人民币1300万元。
  目前已取?#36152;?#20844;土成交确字(2018)第53号成交确认书原件。
  3、报告期内,公司境外控股公司磅湛天鹅湾置业发展有限公司与Chhorn Thary先生(持有柬埔寨籍身份证号码061853285)和Hong Sok Heang女士(持有柬埔寨籍身份证号码为061853286)在柬埔寨金边市签订了《土地出售-购买协议》,以总价格80,096,250美元(捌仟零玖万陆仟贰佰伍拾美元)购买位于Kampong Cham省,Kampong Cham县,SamboMeas分区,Ta Neng村,累计面积为529,976平方米的土地。
  4、报告期内,淮南洞山天鹅湾项目(4#商住楼)已取得施工许可证,总建筑面积为31,094平方米。
  5、2018年6月10日柬埔寨金边棉芷区永盛路逸园项目已取得临时施工证。
  6、报告期内,江门已取得《建设工程规划规划许可证》,在建建筑面积为141,165.4平方米。
  7、河南三门峡天鹅湾西区项目2018年8月15日取得三门峡市陕州区住房和城乡规划建设局颁发的9#10#12#预售许可证,?#24067;?9,258.94平方米;2018年9月11日取得6#11#预售许可证,?#24067;?0,131.35平方米。
  8、海南海口滨江花园项目2018年11月15日取得海口市住房和城乡建设局颁发的1#2#3#4#5#楼预售许可证,?#24067;?9,332.34平方米。
  9、报告期内,公园天鹅湾项目B-15、16、17、22、23#商住楼取得淮南市房地产管理局颁发的商品房预售许可证,?#24067;?6,489.15平方米。
  10、报告期内,公司二级全资控股子公司海南粤泰投资有限公司(粤泰投资系本公司全资控股子公司海南白马天鹅湾置业有限公司的全资子公司)在海南省海口市与香港祥发旅游贸易公司、海南运鸿房地产开发有限公司、张泰超签订了《湖湾小区项目转让合同》,收购位于海南省海口市的湖湾小区项目。目标项目土地证为海口市国用(2013)第006122号,土地性质为城镇住宅用地,项目整体用地114,285.21平方米。
  (二)在公司多元化业务方面:
  1、广东新豪斯建筑设计有限公司和广东国森林业有限公司在公司体?#30340;?#24555;速开展业务。其?#34892;?#35946;?#32929;?#35745;院2018年以配合公司地产项目为主要工作任务,在确保全面完成设计任务同时积极开展对外项目拓?#26500;?#20316;,加强团队技术力量和日常管理。广东国森林业有限公司2018年全面配合集团地产项目园建施工,同时做好苗木生产和销售工作。
  2、健康医疗产业方面:2017年公司完成收购广东康正天伦(粤沛)医疗投资有限公司股权,布局"大健康"板块,积极开拓高端康护医疗机构项目,与广东省第二人民医院成立国际医学?#34892;南?#30446;,引入"省二院"生殖医学及生殖力保护?#34892;模?#24320;设医疗美容、生殖健康等项目,2018年正式运营。报告期内,国际医学?#34892;?#21462;得《医疗机构执业许可证?#36144;ⅰ?#27597;婴保健技术许可证?#36144;ⅰ?#20135;?#24179;?#31181;门诊证?#36144;?br />  (三)日常管理方面
  1、推行标准化建设
  2018年重点加强和规范投资拓展、户型设计、营销管理等业务的标准化,强化各项目公司业务标准化执行力度。通过标准化提高效率同时降低成本,提高设计质量和产?#20998;?#37327;,打造精品产品,实现企业可持续、跨越式发展。
  2、全面预算管理
  报告期内公司积极深化和推进财务预算管理工作,建立全面预算管理制度,将财务预算从点到面全面推进。促使企业从?#22336;?#22411;向集约型的转变,也促使企业从原始的、经验的、人为的管理向科学化、精细化、标准化管理过渡。严格按照预算管理制度管控、调拨各项目公司资金。
  3、项目招标结算采购方面
  公司严格执行《工程招标管理办法》,不断完善大型工程招标管理,对大宗设备均进行集中采购招标,以降低工程及原材料成本。根据公司《工程结算管理细则》,不断完善二级结算审核。对公司各地区工程项目实行每月上报项目指令报表和估算金额的方式,由总部进行分析,对各工程项目实际发生的成本进行严格把控。从而确保各个开发项目建设的顺利进行。
  4、人力资源管理方面
  公司总部根据各公司的业务需要对各公司的编制进行了定编定岗工作。通过实地考察、组织讨论等形式,对各地区公司的岗位设置、人员需求有了明确的认识,并根据因事设岗、按需定编的原则对地区公司2018年的编制计划提出了较好的修改意见,完成了对各地区公司的定岗定编工作。报告期内公司根据实际情况不断完善各种规章制度,严格管理机制,控制人力成本,根据各项目公司的业务需要进行了定编定岗的工作,以完善薪酬调整方案。
  5、财务管理资金统筹方面
  公司根据全国各地项目进展情况,分别制定资金计划,整体统筹调度资金,科学安排,营运调拨,保证资金在各环节的综合平衡,确保各项目开发生产的顺利进行。公司微财务系统基本建设完成,将成功建立以总部财务管控为核?#27169;?#24635;部与子公司之间一体化的财务信息共享平台,实现总部对子公司数据的动态监控与分析、资源集中优化配置、成本费用全流程控制、风险全面管控。
  除此以外,公司报告期内根据业务发展需要,合理调整公司管理组织架构;加强公司内部控制检查与风险评估工作,再次完善修订公司章程及各项管理制度;加强公司办公信息化进程,OA系统全面运行并逐渐推广到各项目,明源售楼系?#22330;?#24494;财务报销系统正式投入使用,?#39034;?#36130;务系统正式运行。

  二、报告期内主要经营情况
  报告期内,公司实现营业收入327,550.41万元,比上年同期减少41.52%。主要原因是:上年同期将淮南?#34892;?#21306;项目一次性转让给永嘉商业,形成一次性收入21.22亿。
  2018年度归属母公司净利润28,996.79万元,同比减少75.17%。截止2018年12月31日,公司总资产198.81亿元,归属于母公司的所有者权益为58.79亿元。
  1、公司主要业务区域的房地产销售情况
  公司目前的主要房地产业务区域为?#26412;?#24191;州、深圳、江门、淮南、海口、河南三门峡、湖南郴州、柬埔寨金边等,报告期内上述区域的房地产销售概况如下:
  1.江门地区公司:江门天鹅湾项目全年签约销售面积77,791.00平方米,签约金额64,853.00万元,全年实现结转销售收入74,785.53万元。
  2.柬埔寨公司:柬埔寨East One项目全年销售面积2,780.09平方米,签约金额677.00万美元,全年实现结转销售收入683.11万元;柬埔寨East View项目全年销售面积21,201.35平方米,签约金额2,840.45万美元,全年实现结转销售收入5,000.64万美元。
  3.海南地区公司:海南天鹅湾项目全年签约销售面积15,202.36平方米,签约金额30,029.39万元,全年实现销售收入20,318.44万元;定安香江丽景项目全年签约销售面积8,337.41平方米,签约金额6,698.00万元,全年实现结转销售收入5,011.60万元?#32531;?#21475;滨江花园项目全年签约销售面积59,474.95平方米,签约金额89,405.00万元,全年实现结转销售收入59,355.90万元。
  4.从化项目公司:从化亿城泉说项目全年签约销售面积3,876.43平方米,签约金额7,923.70万元,全年实现结转销售收入5,512.19万元。
  5.淮南公司:淮南公园天鹅湾项目全年签约销售面积85,866.59平方米,签约金额50,436.94万元。淮南仁爱项目实现结转销售收入20,831.98万元。
  6.三门峡公司:三门峡天鹅湾项目全年签约销售面积65,215.85平方米,签约金额24,795.00万元。全年实现结转销售收入24,145.02万元。
  7.郴州公司:郴州华泰城全年签约销售面积77,873.78平方米,签约金额54,644.64万元。
  淮南仁爱项目实现结转销售收入53,321.20万元。
  8.广州公司:荣廷府项目全年签约面积4,381.16平方米,签约成交额29,296.00万元。全年实现结转销售收入17,852.39万元。
  2、公司多元化业务方面
  (1)、广东新豪斯建筑设计有限公司和广东国森林业有限公司在公司体?#30340;?#24555;速开展业务。其?#34892;?#35946;?#32929;?#35745;院2018年以配合公司地产项目为主要工作任务,在确保全面完成设计任务同时积极开展对外项目拓?#26500;?#20316;,加强团队技术力量和日常管理。广东国森林业有限公司2018年全面配合集团地产项目园建施工,同时做好苗木生产和销售工作。
  (2)、健康医疗产业方面:2017年公司完成收购广东康正天伦(粤沛)医疗投资有限公司股权,布局"大健康"板块,积极开拓高端康护医疗机构项目,与广东省第二人民医院成立国际医学?#34892;南?#30446;,引入"省二院"生殖医学及生殖力保护?#34892;模?#24320;设医疗美容、生殖健康等项目,2018年正式运营。报告期内,国际医学?#34892;?#21462;得《医疗机构执业许可证?#36144;ⅰ?#27597;婴保健技术许可证?#36144;ⅰ?#20135;?#24179;?#31181;门诊证?#36144;?br />  3、日常管理方面
  (1)、推行标准化建设
  2018年重点加强和规范投资拓展、户型设计、营销管理等业务的标准化,强化各项目公司业务标准化执行力度。通过标准化提高效率同时降低成本,提高设计质量和产?#20998;?#37327;,打造精品产品,实现企业可持续、跨越式发展。
  (2)、全面预算管理
  报告期内公司积极深化和推进财务预算管理工作,建立全面预算管理制度,将财务预算从点到面全面推进。促使企业从?#22336;?#22411;向集约型的转变,也促使企业从原始的、经验的、人为的管理向科学化、精细化、标准化管理过渡。严格按照预算管理制度管控、调拨各项目公司资金。
  (3)、项目招标结算采购方面
  公司严格执行《工程招标管理办法》,不断完善大型工程招标管理,对大宗设备均进行集中采购招标,以降低工程及原材料成本。根据公司《工程结算管理细则》,不断完善二级结算审核。对公司各地区工程项目实行每月上报项目指令报表和估算金额的方式,由总部进行分析,对各工程项目实际发生的成本进行严格把控。从而确保各个开发项目建设的顺利进行。
  (4)、人力资源管理方面
  公司总部根据各公司的业务需要对各公司的编制进行了定编定岗工作。通过实地考察、组织讨论等形式,对各地区公司的岗位设置、人员需求有了明确的认识,并根据因事设岗、按需定编的原则对地区公司2018年的编制计划提出了较好的修改意见,完成了对各地区公司的定岗定编工作。报告期内公司根据实际情况不断完善各种规章制度,严格管理机制,控制人力成本,根据各项目公司的业务需要进行了定编定岗的工作,以完善薪酬调整方案。
  (5)、财务管理资金统筹方面
  公司根据全国各地项目进展情况,分别制定资金计划,整体统筹调度资金,科学安排,营运调拨,保证资金在各环节的综合平衡,确保各项目开发生产的顺利进行。公司微财务系统基本建设完成,将成功建立以总部财务管控为核?#27169;?#24635;部与子公司之间一体化的财务信息共享平台,实现总部对子公司数据的动态监控与分析、资源集中优化配置、成本费用全流程控制、风险全面管控。
  除此以外,公司报告期内根据业务发展需要,合理调整公司管理组织架构;加强公司内部控制检查与风险评估工作,再次完善修订公司章程及各项管理制度;加强公司办公信息化进程,OA系统全面运行并逐渐推广到各项目,明源售楼系?#22330;?#24494;财务报销系统正式投入使用,?#39034;?#36130;务系统正式运行。
  4、公司发展战略本公司密切把握国家宏观调控政策,与国?#39029;?#38215;化发展战略保持同步,聚焦一线城市进行深耕的同?#20445;?#37325;视二、三线重点城市的发展机遇。公司未来将寻求合?#23454;?#26426;会,并以适合公司的方式取得房地产开发项目。
  目前公司已在江门、三门峡、海南、淮南、湖南、柬埔寨等地稳步推进房地产项目开发,各地项目公司?#27493;?#20805;?#22336;?#25381;其辐射作用,在周边地区获取优质项目,提升公司的持续经营能力。
  公司将重点提升项目土地获取的能力和资金运用效率,逐步加强公司的核?#26408;?#20105;实力。同时公司将根据目前所处的行业发展格局及自身的实际情况,适时开拓多元化的发展,努力探索能让公司更长远发展的经营模式。此外,公司将密切关注宏观调控新形势下行业的新动态,发挥公司现有的优势,加强对市场的预测和开拓能力,及时调整经营思路,把握市场契机,继续努力寻找新的利润增长点,增强公司的盈利能力和收益能力,使公司具有更强的持续发展力。
  随?#27431;?#22320;产企业的竞争进一步加剧,为了提升企业竞争力,公司将坚持拓展多元化发展的道路,在做好以房地产开发经营为主业的前提下,还将通过?#29575;?#20840;资子公司广州粤泰健康产业发展有限公司,定位全力打造"粵泰健康高端医疗护理服务平台",不?#38505;?#21512;强有力的健康产业资源,并将其作为企业创新升级的重要领域进行培育。通过业务多元化规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险,挖掘未来新利润增长点。
  自2018年以来,由于受到国家对房地产调控政策及"去杠杆"政策的影响,公司直接融资及房地产项目融?#23454;?#28192;道逐渐受阻。同时由于部分城市限价政策的影响,影响了公司项目的开发及销售进度,因此导致公司自2018年开始出现流动性风险。未来,公司董事会将结合公司的债务、经营情况,与相关金融机构和债权人协商沟通,积极稳妥对公司债务进行重组,或择机以项目整体出售或其他方式以补充公司的流动性,以保证公司持续经营能力。

  三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
  (一)行业格局和趋势
  房地产开发行业属于充分竞争、资源密集型行业。企业在当前形势下想要继续做强做大,应顺应市场大势、进行合理城市布局、深耕当地市场,同时把握市场主流需求、优化产品体系、适时调整产品策略和营销战略。当前我国房地产市场区域和城市的差异与分化?#28072;?#26126;显,行业内各房地产企业在经营水平、资源利用能力、品牌形象等方面的差距日益加大,强者更强,标杆企业凭借在当地多年丰富经验和资源的积累,领先优势继续扩大。
  展望未来,房地产行业格局与以往不同。随着宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长,城镇化进程持续加快,未来房地产市场供需矛盾将日益缓?#20572;?#34892;业利润空间将逐步回归理性。同?#20445;?#38543;?#27431;?#22320;产行业的不断发展,购房者对房地产开发产品要求不断提高,需求不断多元化,房地产开发产品细分程度将逐渐增强。房地产的开发也呈现出地域化、多样化、个性化的特征。房地产的开发类型以及相配套的物业管理都根据地区的差异化和消费人群的多元化而改变。产品差异化的竞争也使得开发企业更加注重为?#31361;?#32676;体分类设计。未来房地产企业竞争也会越发激烈,行业内并购重组加速,行业的集中度不断上升,未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现较大转变。随着市场化程度的加深,资本实力强大并?#20197;?#20316;规范的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势,综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并?#39034;?#24066;场,具有较大市场影响能力的房地产企业将会在这一过程中获得更高的市场地位和更大的市场份额,行业的集中度?#27493;?#22240;此而逐步提高。
  我国房地产开发行业的未来发展趋势:
  1、调控政策去行政化和长期化在过去几年的房地产调控中,限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用,但是仍然缺少?#34892;?#30340;长期调控手段。2017年2月,国务院出台的《关于创新政府配置资源方式的指?#23478;?#35265;?#20998;?#26126;确提到"支持各地区在房地产税、养老和医?#31080;U系?#26041;面探索创新";未来,房产税将是一个长效的调控机制,?#32654;?#26367;代目前的行政调控手段。从长远来看,由于中国经?#31859;?#22411;的需要,中国政府抑制房价过快上涨和保?#22336;?#22320;产行业健康发展的动力同时存在,这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展。
  2、行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域,新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地产、体育地产等领域资本集中度提升,?#34892;?#25151;地产开发企业出现产?#25151;?#21457;周期放长、去化周期放长、现金流频繁困难、开发利润下降的情况,财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的"双高"困难,开发企业项目转让及投资?#39034;?#28120;汰率加剧。商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费的基础上,更多关注市场细分、创新经营和差异化竞争,项目前期策划定为的全面性和综合性成为关键投入,技术性投入比重?#27493;?#36880;步加大。
  3、地产金融化,资本化尝?#28304;?#29983;大地产格局,地产金融属性加速释放2015年以来,大规模保险资金进入房地产行业,推动资本和实业跨界融合,地产金融化迎来发展良机。这种"资本+地产"加速联姻,深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年,房企通过银行贷款、信托等传统方式融?#25910;?#27604;有所下降,股权类、权益类信托融?#25163;?#28176;增加。地产金融化发展,一方面为房企主动利用多元资本、加强资本合作创造条件;另一方面,房企加速地产金融化尝试,获得财务投资回报的同?#20445;?#20063;可实现其自身业务多元化向投融资方向转变。
  4、转变盈利模式,提升经营收益由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施,高周转的经营方式逐渐成为主流。此外,城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式,这必将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑?#20581;?br />  总体看,现阶段中国房地产行业已经走过最初的?#22336;?#24335;发展阶段,行业龙?#20998;?#28176;形成,行业集中度不断提高。短期来看,房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场不断积累,政策调控仍然至关重要。长期来看,人口结构、货?#19968;?#22659;,市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年,预计二线城市可能成为新的市场主力,龙头企业逐渐建立起更大的市场优势,同?#26412;?#26377;特色和区域竞争优势的?#34892;?#25151;地产企业也会获得一定的生存空间。
  (二)公司发展战略本公司密切把握国家宏观调控政策,与国?#39029;?#38215;化发展战略保持同步,聚焦一线城市进行深
  耕的同?#20445;?#37325;视二、三线重点城市的发展机遇。公司未来将寻求合?#23454;?#26426;会,并以适合公司的方式取得房地产开发项目。
  目前公司已在江门、三门峡、海南、淮南、湖南、柬埔寨等地稳步推进房地产项目开发,各地项目公司?#27493;?#20805;?#22336;?#25381;其辐射作用,在周边地区获取优质项目,提升公司的持续经营能力。
  公司将重点提升项目土地获取的能力和资金运用效率,逐步加强公司的核?#26408;?#20105;实力。同时公司将根据目前所处的行业发展格局及自身的实际情况,适时开拓多元化的发展,努力探索能让公司更长远发展的经营模式。此外,公司将密切关注宏观调控新形势下行业的新动态,发挥公司现有的优势,加强对市场的预测和开拓能力,及时调整经营思路,把握市场契机,继续努力寻找新的利润增长点,增强公司的盈利能力和收益能力,使公司具有更强的持续发展力。
  随?#27431;?#22320;产企业的竞争进一步加剧,为了提升企业竞争力,公司将坚持拓展多元化发展的道路,在做好以房地产开发经营为主业的前提下,还将通过?#29575;?#20840;资子公司广州粤泰健康产业发展有限公司,定位全力打造"粵泰健康高端医疗护理服务平台",不?#38505;?#21512;强有力的健康产业资源,并将其作为企业创新升级的重要领域进行培育。通过业务多元化规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险,挖掘未来新利润增长点。
  自2018年以来,由于受到国家对房地产调控政策及"去杠杆"政策的影响,公司直接融资及房地产项目融?#23454;?#28192;道逐渐受阻。同时由于部分城市限价政策的影响,影响了公司项目的开发及销售进度,因此导致公司自2018年开始出现流动性风险。未来,公司董事会将结合公司的债务、经营情况,与相关金融机构和债权人协商沟通,积极稳妥对公司债务进行重组,或择机以项目整体出售或其他方式以补充公司的流动性,以保证公司持续经营能力。
  (三)经营计划
  公司的未来发展?#36234;?#32487;续坚持"以房地产为主业"的业务模式,成就"粤泰"品牌。
  (一)房地产项目开发计划
  公司将稳步发?#26500;?#24030;、深圳等一线城市,合理规划、逐步扩大二、三线城市开发规模,在已进入的城市增加开发项目,积极开拓其他城市。
  目前公司在?#26412;?#24191;州、深圳等地均有项目储备,公司在?#26412;?#30340;子公司?#26412;?#19996;华虹湾房地产开发有限公司开发的?#26412;?#34425;湾国?#25163;行南?#30446;位于朝阳区百子湾路,地处东三?#20998;新?#20197;东,西大望路以西,通惠河南岸,紧临CBD,地理位置极为优越,占地面积19,622.9平方米,规划建设成集中分组式公寓、?#39057;輟?#21830;业设施相结合的业态,目前公司取得了该地块其中一部分土地的商业性质土地使用权证,另外一小部分土地?#24418;?#25286;迁纳入,虹湾项目仍需经过政府的?#20449;墓页?#24207;方可重新取得二级开发的土地使用权证,目前该项目仍未进入?#20449;?#25346;阶段。
  公司在广州越秀区分别拥有雅鸣轩项目、嘉盛项目和东华西项目,其中雅鸣轩项目占地6,036平方米,总建筑面积40,118.10平方米。嘉盛项目占地5,446平方米,总建筑面积65,711平方米。
  东华西项目占地面积5,057.55平方米,总建筑面积37,386.7平方米。在海珠区拥有天鹅湾二期项目占地面积10,225.748平方米,总建筑面积70,768.30平方米。目前雅鸣轩项目、嘉盛项目均已取得建设工程施工许可证,进入项目建设阶段。东华西项目、天鹅湾二期项目已完工,准备进行竣工验收。公司上述开发项目均处在广州市?#34892;?#20845;区之内。
  公司深圳龙岗区横岗镇贤合村项目目前?#28304;?#20110;前期拆迁阶段,单元范围面积:145,872.0平方米,拆迁用地范围面积:122,259.1平方米。
  公司拟参与广州番禺樟边村及官堂村的"城中村"改造工作。如后续公司能参与也可大幅增加公司的土地储备,满足公司未来若干年开发的土地需求,?#27493;?#26497;大的增强公司在广州本地的开发实力。
  公司在?#26412;?#26397;阳区青年路小区开发的天鹅湾项目曾是公司多年的主要业绩来源,?#26412;?#22825;鹅湾的品牌在?#26412;?#25317;有一定的知名度,在?#26412;?#25317;有良好的房地产经营基础。
  2019年公司主要项目开发计划如下:
  1、广州地区:全面加快已有的嘉盛项目、天鹅湾二期项目、雅鸣轩项目、荣廷府项目的工程开发及验收进度,加快广州从化以及其他项目的销售速度;加强番禺城中村旧?#21335;?#30446;的推进力度,同时在广州伺机寻找新的房地产项目以丰富公司的项目储备。
  2、淮南地区:重点加快公园天鹅湾?#25237;?#23665;天鹅湾施工、开发报建及销售进度,通过严格控制开发节点,确保工期计划完成,抢占淮南房地产市场回暖的有利时机。
  3、江门地区:重点加快江海花园尾盘施工、开发及销售进度,做好江门新会70层项目前期开发及施工工作。
  4、海南地区:重点加快海口滨江花园、福嘉花园工程施工及销售进度。做好海南天鹅湾项目?#25237;?#23433;香江丽景项目竣工验收工作。
  5、三门峡地区:加快西区的开发及工程建设,并以此为基础同时加大销售力度。
  6、柬埔寨地区:加大柬埔寨本地市场的开拓力度,努力增加本地市场销售份额,开拓新的海外市场,在控制营销成本的前提下推动销售。
  7、深圳项目:加快专规申报审批,争取依据规划和开发策略对部份地块进行开工。
  8、湖南郴州项目:加快华泰城项目综合体开发报建及高壁综合市场验收工作。
  (二)在标准化建设方面
  公司计划全面推行标准化建设。逐步建立管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理及营销等七重标准化,依托标准化运营模式,在全国迅速拓展,通过紧密型集团化管理,从而对各地区公司实施标准化运营,在确保成本控制的同?#20445;?#25552;高设计质量和产?#20998;?#37327;,打造精品产品,实现企业可持续、跨越式发展。
  (三)在预算管理方面
  公司?#36234;?#31215;极深化和推进财务预算管理工作,建立全面预算管理制度,并从点到面全面推进。
  加强过程控制,事中分析,事后监督考核,杜绝超预算费用开支,各专项费用按指标控制使用。
  每月对各单位指标完成情况,对比预算指标进度完成情况,严格考核。充?#22336;?#25381;全面预算现金流,促使企业从?#22336;?#22411;向集约型的转变,实现科学化、精细化、标准化的财务管理。
  (四)企业品牌及销售方面
  公司将重点加强企业品牌建设及推广力度,做好企业官网、微信公众号等自媒体建设?#25176;?#20256;,加强企业形象宣传。除粤泰天鹅湾品牌外,全力多方位打造新的产品品牌,为项目销售提高溢价空间。
  (五)企业融资方面
  公司将积极开展多样化融资渠道,推进融资业务,同时将强化地区公司、项目公司当地融资力量,加强对地区公司融资工作的考核。为公司业务提供资金保障的同?#20445;?#33268;力降低融资成本,确保以最小融资成本获得最大融资额度。紧密依托各地区银行的优势,为集团各地区公司提供最优的资金支持,加强与各地区公司的联系,多方收集投资项目信息。维护存量贷款的持续以及优化融资结构,降低融资成本。
  (六)成本控?#21697;?#38754;将成本控制前置,重点推进设?#24179;?#27573;的成本控制,加大力度在造价控制最?#34892;?#30340;阶段促使及
  时优化设计,避免在施工阶段的边施工边修改而产生浪费现象。加强合同审核工作,防范法律风险,合理及时的进行大型/特大型工程招标,与相关厂商建立战略合作联盟。加大开?#26500;?#31243;预算工作,高效、高质量、低成本的完成各项工作,争取公司利润最大化,把历史遗留工程和待解决工程协商完毕并结清,确保各地区生产顺利进行。
  (七)人才发展计划
  企业的竞争最终是人才的竞争。公司将继续加强人力资源的管理与开发,加强人才的培养选拔;继续优化员工队伍结构,使员工队伍结构趋向于年轻化、知识化;加强"引智"和人才基地建设,建立一套完整的人才储备、培养、选拔的人才成长计划。
  (四)可能面对的风险
  (一)行业政策风险
  国家宏观调控政策在房地产政策、税收、土地供应、原材料供应、住房供应结构、信贷政策以及由此引起的房地产开发企业资金成本和周转、消费者需求和购买意向等多方面对房地产市场产生的重大影响。
  (二)行业市场风险房地产属于资金密集型行业,近几年行业收益水平相对稳定,因此吸引了大批资金实力雄厚
  的企业进军房地产业,在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下,行业竞争日益激烈。
  (三)行业经营风险
  A、原材料价格风险
  原材料主要是水泥、?#21576;?#38050;材、玻璃、铝合金门窗、电线电缆等建筑材料及一些装修材料,这些原材料供应渠道的顺畅与否,价格的高低走势都会直接影响到公司的建筑成本继而影响公司产品的价格竞争力。
  B、产品价格风险房地产产品是一种兼具使用价值和投资价值的特殊商品,房地产产品的价格决定因素非常复杂,?#30830;从称?#19994;的开发成本,?#36136;?#32463;济发展程度、发展阶段以及同类产品的供需情况、租金、利率、其他投资?#20998;?#34920;现的影响。如果房地产行业整体发展回落,行业产品的价格发生大幅下降,将直接影响到公司的经营效益。
  C、项目开发风险
  房地产开发是一项很复杂的系统工程,涉及环节多、开发时间长、投资金额大、涉及部门?#25176;?#20316;单位多。在投资决策、土地获得、项?#21487;?#35745;、工程施工、销售?#31361;?#27454;等环节涉及众多合作单位,并受土地、规划、建筑、交通等多个政府部门的管理,从而加大了公司对开发项目的综合控制?#35759;取?#39033;目公司因此将面临因设计、施工条件、环?#31243;?#20214;变化等因素导致开发成本提高,因外部环境的变化导致土地的闲置或者?#28216;?#39033;目进度及其他相关风险。
  D、销售风险
  房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格,还直接受项目的市场定位、经济发展状况及同类楼盘的供给影响。由于房地产项目的开发周期往往较长,而市场情况多变,若公司不能充分考虑到市场的变化趋势,则可能存在新开发的项目市场定位错误或同类竞争楼盘短时期内出现大量供给,?#27493;?#24433;响公司所开发产品的销售。
  E、工程质量风险
  设计单位、施工单位和监理单位原因使项目质量出现问题,也会给公司项目的销售和品牌形象造成?#22909;?#24433;响。
  (四)财务和融资风险
  房地产业是资金密集型行业,充足的现金流对企业的发展至关重要。随着公司业务的发展,经营规模的扩大,对公司的融资能力提出了更高的要求。融资能力体现在两方面,即不仅要及时足额筹集到发展所需资金,而且要支付较低的资金成本。
  公司目前进行房地产开发的资金主要来源为?#34903;中?#24335;,一是公司历年来滚存的自有资金以及现有项目回笼的资金;二是金融机构融资。商品房预售情况对公司资金的运转有很重要的作用,如果公司所开发房产项目的预售情况不好,将影响到公司的资金运转。如果国家经济政策、产业政策及银行贷款政策发生变化,?#27493;?#21487;能导致筹措不到所需资金或者需要支付较高的资金成本。
  另外公司如在资本市场上寻求融资,如果公司达不到资本市场融资具备的要求,将有可能导致花费了相当数额的融资成本而筹集不到资金。
  (五)管理风险
  房地产项目从取得土地使用权到项目完工,要经过规划设计、施工、销售等各个环节,时间周期长,管理?#35759;?#22823;,因此,房地产公司存在着因管理不力而导致成本上升、销售不畅的风险。
  A、子公司管理控制的风险。本公司的控股子公司分布于?#26412;?#27743;门、河南、淮南、海南、湖南、深圳、柬埔寨等地,并在当地开展房地产的开发经营。尽管公司以往在项目开发过程中积累了较为成熟、较为丰富的项目管理经验,但对跨地区公司的风险控制、管理能力、人力资源等方面仍需提升。
  B、人才管理风险。房地产专业人才、企业经营管理人才对于房地产企业的发展起着决定性作用。目前公司已经形成了成熟的经营模式和管理制度,培养了一批行业内专业水平较高、?#39029;?#24230;较高的业务骨干和核心人员。但随着公司项目的增加以及经营区域的外拓,难免产生现有人才储备和高素质人才需求之间?#25343;?#30462;,从而可能影响公司的发展。
  报告期末,公司总市值为人民币53.77亿元,营业收入32.76亿元,总资产198.81亿元,归属于上市公司股东的净资产58.79亿元。从资产规模与同行业的房地产上市公司相比,公司的自有资金及资产规模属于中等偏小,公司的土地储备和项目储备仍不如许多知名的房地产上市公司丰富,一线城市的项目资源不多,这对公司在目前房地产行业中的发展带来一定的限制。
  报告期内,由于市场融资环境的恶化,导致公司面临流动性困难,公司及个别公司?#29575;?#25511;股公司的银行账户被冻结,公司部分项目资产被查封。截止本报告披露日,上述流动性风险?#24418;?#23436;全缓解,公司仍有部分银行账户及资产在查封冻结?#23567;?br />
  四、报告期内核?#26408;?#20105;力分析
  (1)长期从事房地产行业带来的综合优势公司在房地产业务领域耕耘多年,作为广州市老牌的房地产开发商,目前已有三十多年住宅小区项目开发建设的经验,是广州市最早取得房地产开发一级?#25163;实?#23569;数几家公司之一。公司在多年的城市开发建设历程中,取得了丰厚的经营成果和瞩目的业绩,?#19981;?#32047;了丰富的技术、管理和开发经验,凝聚了大批的专业人才和精英,为公司的发展打下了坚实的基础。而公司"天鹅湾"品牌的设计,具有时尚前瞻的风格,公司所开发的项目在全国多地与同档次的房地产产品相比具有较强的市场竞争力。
  (2)?#31908;?#27963;的方式取得项目,稳健进取的发展战略公司经营模式以自主开发房地产项目为主,经营方式灵活,经营决策合理,从未在房地产市场"过热"、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍。公司坚持以协议收购、参与项目一级开发、共同合作开发等方式,用合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地项目储备。
  公司所取得的项目都是依据公司的自有开发能力而?#33539;ǎ?#39033;目布局灵活,成本合理,为公司未来的发展奠定了坚实的基础。
  (3)经验丰富、决策灵活的管理团队公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队,公司经营管理层中大部分人员都经历过房地产的低谷阶段,经受过房地产低潮的考验,具有丰富的带领企业度过行业逆境的经验,丰富的管理经验与良好的心理素质是引导企业克服困难的保证。
  (4)规范治理优势
  公司具有较为完善、系统的公司治理模式。2013年以来,公司通过重大资产重组的形式,基本解决了与控股股东及其关联方的同业竞争问题,公司治理结构得以进一步完善,形成股东大会、董事会、监事会、经决会及经营管理层各司其职,相互制衡的治理结构,有利于保障全体股东的合法利益,保证了公司持续、独立和稳定的经营。在管理体系上,逐步形成了层次分明、设置合理、决策科学、分配合理的运行机制。与此同?#20445;?#22260;绕精细化、科学化、规范化、集团化管理理念,通过总结经验和借助外力,公司已经初步形成一套较为完善的管理体系,并持续改进,以不断?#35270;?#29616;代社会发展的需要。

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